当前国内房地产调整的通道是否打开？

    易宪容

    最近，有媒体报道说，房地产中介链家交易数据显示，2017年3月22日，保利西山林语成交的一套47.83平方米的二手房，总成交价为384万元，每平方米均价为8万元。　　到了10月25日，保利西山林语一套48.83平方米的一室一厅，成交单价为5.3万元，仅仅半年的时间，均价下降了2.7万元，降幅约为34%。

    还有，首尔甜城一期一套88.51平方米的2室1厅，今年3月5日的成交均价为3.6万/平方米；到了今年10月24日，同样楼盘的一套85.56平方米的两居室，挂牌价位2.4万元/平方米，半年的时间，该处房价每平方米下跌超过1万元。所以，中介的数据显示，近期北京的房价较去年最高点下跌了20%左右。

    而住房的销售量是，截至10月30日，北京新建住宅和二手房前10个月成交量同比跌幅均达到50%。10月份，北京二手房住房网签6371套，环比下降31%，同比降幅达到73%。而河北燕郊房价及销售下跌更是明显，销售量下跌了90%，房价下跌了一半以上。

    对于这些数据，由于是个别数据，还不能反映北京房地产市场的一般情况。不过，有一点是肯定的，就是房地产市场调控政策出台之后，住房的销售量急速下降，但整个房价上涨预期并没有完全逆转。因为，9月份70个大中城市的房价只有一个城市是环比及同比都下跌，其他城市房价还在上涨，只不过多数城市的房价上涨幅度不如2016年那样疯狂了。即使是全国的商品房销售面积和销售额增速也出现连续第四个月收窄，比如，1-10月份，中国商品房销售面积同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点；销售额增长12.6%，增速回落2个百分点。但住房销售面积及销售额增速的环比回落，同样表明只是房价涨幅缩小，并没有说房价没有上涨，只是涨幅比以前小了。整个房价上涨预期并没有逆转。

    在这样的情况下，或在不少城市出台了一系列的房地产市场调控政策之后，国内的房地产市场调整通道是否会打开？就目前的情况来看，仍然不容太乐观，还得观察。因为中国的房地产市场与发达国家的房地产市场比较，有很大不同。

    首先中国的房地产市场是由计划转轨而来的市场。在这个市场，住房产品的市场化及住房市场的要素非市场的格局并没有由于这些调控政策的出台而改变，随着不少调控政策的出台，地方政府对房地产市场参与度及干预，不仅没有减弱，反之在一些方面还在强化。在这种情况下，地方政府的调控政策会参透更多的地方政府的短期目标。所以，要保住地方政府的土地财政，地方政府就得托住房价，否则房地产开发商对土地没有兴趣，地方政府的土地财政也不可保。从今年地方政府所获得的土地出让金情况来看，总体上增长40%以上，有些地方政府的土地出让金则成几倍的增长。这些都说明房地产开发商看好未来的房地产市场，房价快速下跌的概率不会太高。否则，房地产市场开发商不会购买大多的土地。

    其次，正因为中国房地产市场是由计划经济转轨而来，以及在政府的呵护下出现了一个较周期的快速增长。1998年的住房销售面积12185万平方米，到2016年增长到157348平方米，增加了13倍；1998年的住房销售金额2513万元，到2016年增加到117627万元，增加了47倍。住房销售金额增加是销售面积增加近4倍。国内房地产市场价格出现了一个长达近20年的只涨不跌，全国整体上就没有出现过房价的周期性调整。在这种情况下，国内房地产市场价格还会上涨已经成了国人的一种心理定势。如果不出现全国性住房价格上涨预期的逆转，这种心理定势要想改变并非易事。这也是为何尽管近一年来不少城市出台一系列的房地产市场政策，尽管中央政府对房地产市场回归到居住决心巨大，但是国内的多数人对这些政策及房地产市场的重新定位，仍然是无动于衷，他们还是在采取各种方式进入房地产市场。

    第三，由于住房是不动产，它永远会形成价格无数不同的分割市场，再加上中国是一个无限大的宠大经济体，人口众多，所以房地产市场的发展必然会十分不平衡。国内房地产市场发展的严重不平衡，不仅中央政府会要求不同的房地产政策，同时，也为国内住房投资炒作者创造更多的购买住房套利的机会。当前房价上涨过快的城市采取各种调控政策之后，由于市场准入的限制，部分住房投资炒作者只能退出这些市场，但他们会进入到那些没有出台调控政策的市场。这也是两年多来国内房地产市场的火爆及价格疯狂上涨一直在热点及中心城市向二、三、四线城市蔓延的原因所在。如果这种格局一起在持续，那么这些信息又会反馈到早已出台调控政策、住房销售量严重下降的城市，即房地产投机炒作赚钱效应并没有改变。

    　　所以，在十九大报告对房地产市场的明确定位之后，要让国内房地产市场回归到它的居住功能，并非是建一些出租房、共有产权住房等方式可以解决的，根本的问题就是要让国内房地产市场调整通道真正打开，让房地产市场的价格上涨预期整体上逆转。要做到这点就得严厉地去除住房交易的赚钱功能，只要住房交易是一种有利可图的工具，房地产要加回到居住功能是不可能的。即使当前北京市住房是在降价卖出，但卖出者巨大的赢利这种现实并没有改变。否则，他们并不会降价销售。所以，国内房地产市场的长效机制的基点就在这里。