谢逸枫：房价失控城市监控名单代替问责制      财经专栏 文/谢逸枫    据《证券时报》报道，住建部正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。而日前住建部已经向北京、上海、广州、深圳四城市明确，2014年必须从严落实包括限购限价在内的房地产调控政策。杭州等房价上涨较快的区域中心城市亦已被列入。截至2013年12月底，住建部会同监察部总计分四批约谈了多个房价上涨过快城市的行政首长，并部署了落实楼市调控的整改措施。住建部部长姜伟新向地方政府有关负责人再次强调，地方政府必须负起“稳控”房地产市场的责任。对于进入名单的城市，住建部将要求从严落实有关房地产调控政策，并根据市场现实情况，从严执行或者调整限购政策。在供需状况明显改善之前，对于擅自放松或者调整限购政策的城市，住建部将予以针对性的检查督查，对于明显违反中央有关调控政策的，住建部将进行约谈，并联合监察部进行问责。除须继续从严落实限购政策外，对商品房预售价格定价实施行政干预的限价手段，也将暂不退出。地方政府有关行政主管部门须继续按照本地有关情况，对定价过高的住宅预售项目进行干预。      年关将至，住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策，北京、上海、广州、深圳明确在列。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2013年1-11月，广州市十区商品住宅成交面积682.58万平方米，同比下降6.1%。加上从化、增城两市，广州十区二市商品住宅成交均价13188元/平方米，同比涨幅10 .1%，低于广州市全年G DP预计增幅12%。这意味着广州有望达到房价控制目标。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受南方都市报记者采访就表示：“广州市场年底虽平稳，但运用技术手法为主，虽然未来会以市场化配置为主，但2014年调控方向不变，手法不变，短期“限购“限贷”政策退出尚早。”列入监控名单的城市，住建部将要求根据市场现实情况，从严执行或者调整“限购”政策。地方政府有关行政主管部门须继续按照本地有关情况，对定价过高的住宅预售项目进行干预。这一名单与“房价上涨较快，房地产市场调控压力较大”的城市基本重合，这些城市房地产住宅价格在2013年同比涨幅超过10%。      此前2013年12月24日召开的广州市十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市房管局局长李俊夫在提到明年工作的打算时，表示广州将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应。其表述明显引起了市场的充分关注，很多媒体解读为广州与住建部出现分歧。2013年12月25日，后来广州市国土房管局又声明服从住建部指示，在网站发布了《关于严格执行我市房地产市场调控政策的通告》，通告表示，“严格执行我市房地产市场调控政策，保障购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。事实上，包括保利地产[2.38% 资金 研报]、雅居乐等房地产业内有关人士谈及明年广州楼市行情时都认为，行情还将上涨。不少房企内部人士直言明年楼盘还将继续涨价。2014年楼市调控政策将逐渐回归市场化，限购限价将逐渐退出。虽然广州最新通知称继续执行调控，但从之前的表述和十八大三中全会针对房地产的内容可以看到，限购、限价等短期政策在未来肯定是会退出市场的。“探索，并不是确定取消限购限价等行政手段。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉南方都市报记者，在货币与需求都是地方政府无法控制的情况下，即便提出逐步探索取消楼市限购限价等行政管理手段，目前也无法做到。      2014年1月2日，深圳市规土委统计数据显示，2013年全年，全市新增一手住宅供应564.31万平方米，同比增长11.64%；全年一手住宅成交47759套，同比增长19.1%；全年成交均价为21626元/平方米，较2012年上涨14.4%。在一片“涨声”中，楼市全年调控目标落空，深圳等四个城市进入2014年住建部的重点监控名单。在调控政策失灵、房价一路高涨的背景下，多方呼吁通过增加土地供应来为房价减压。不过，国土资源部中国土地勘测规划院的副院长周建春2013年12月25日透露，2014年用地规模将实施总量控制和减量供应。那么，2014年的货币政策就成了楼市走向的一个重要指标。2013年11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，“完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向”。2013年6月，在全国组织工作会议上，习近平说，“要改进考核方法手段，既看发展又看基础，既看显绩又看潜绩，把民生改善、社会进步、生态效益等指标和实绩作为重要考核内容，再也不能简单以国内生产总值增长率来论英雄了”。

   2013年9月，在河北省委常委班子专题民主生活会上，习近平说，“中央看一个地方工作得怎么样，不会仅仅看生产总值增长率，而是要看全面工作，看解决自身发展中突出矛盾和问题的成效”。2013年12月8日，经中共中央批准，中央组织部印发《关于改进地方党政领导班子和领导干部政绩考核工作的通知》(以下简称通知)，明确不再以GDP论英雄。通知规定，今后对地方党政领导班子和领导干部的各类考核考察，不能仅仅把地区生产总值及增长率作为政绩评价的主要指标，不能搞地区生产总值及增长率排名，中央有关部门不能单纯依此衡量各省(自治区、直辖市)的发展成效，地方各级党委政府不能简单地依此评定下一级领导班子和领导干部的政绩和考核等次，对限制开发区域和生态脆弱的国家扶贫开发工作重点县取消地区生产总值考核。中组部提出不以GDP作为地方政府政绩考核的唯一指标，这给了市场巨大的想象空间。因此，在财税杠杆调节到位，以及没有GDP考核压力的情况下，政府对土地财政的依赖会减弱，2014年房价将不会出现暴涨暴跌。

   按照2013年的指标与考核的数据看，70大中城市至少有8个城市房价失控。但是问责却无法执行，已经形成惯例了。2010年10月12日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发文，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。出于对此前历次宏观调控的经验教训总结，此次调控2009年年底就出台了问责制，2010年4月份的新国十条出台时，第二条就明确态度，要建立“考核问责机制”；9月29日新国五条出台，问责制跃至第一条，10月12日三部委联合发文强调问责制，更是史无前例。2011年两会上，将房产调控问责制写入政府工作报告，引发热议。2012年与2013年都提到问责，但过去5年都没真正落实过。毫无疑问，2013年房价失控城市的监控名单正式代替自2010年以来的问责制。