谢逸枫：广州2014年取消楼市限价限购？
导读：2013年12月24日，广州市国土房管局局长李俊夫在向市人大常委会汇报时称，明年将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制”。市国土房管局局长李俊夫解释称，房地产调控的行政干预过多、过刚性，与十八届三中全会“发挥市场决定性作用”的要求不完全适应。12月24日召开的市人大常委会第二十三次会议听取了市国土房管局等四个部门关于落实《政府工作报告》情况的汇报。会上，李俊夫说，（今年广州）采取加大住宅用地供应、实行“五限”（限贷、限购、限价、限售、限签）调控等措施，全市房价涨幅从第一季度的24.4%逐步下降到第三季度的8%。他表示，房地产调控的行政干预过多、过刚性，与十八届三中全会“发挥市场决定性作用”的要求不完全适应。对此，在“明年工作打算”中，将以建立住房管理长效机制为重点加强住房管理工作。其中包括：加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。
2013年11月，广州限购政策升级，非本市户籍居民家庭购房需要提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。同时，对贷款购买第二套住房的家庭，要求首付款比例调整为不得低于70%。广州何时才是取消限价、限购等行政干预手段的最佳时机？一旦取消是否会导致房价暴涨？调控长效机制能建立吗？
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“别误解局长的话，仅是探索，不是具体的行政取消决定与命令。广州2014年不会取消“限贷、限购、限价、限售、限签政策”行政管制手段，除非中央不再强令地方政府以控制房价上涨过快为调控目标，取消房价控制目标的任务与问责制。另外是商品房回归到市场化与中央以住房保障供应体系、土地制度与财税制度及住房制度、金融制度改革的调控长效机制已经建立。无疑，只要调控房价的目标存在，尚无任何有效果控制房价的替代调控政策出台之前，如果谁敢取消“限贷、限购、限价、限售、限签政策”行政管制手段，肯定会挨老百姓的痛骂。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“未来两年之内，广州是否取消限价、限购等行政干预手段，都取决于中央调控房价的态度与调控长效机制及广州楼市房价的实际情况。如果排除中央与地方层面情况看，取消“限贷、限购、限价、限售、限签政策”行政管制手段最佳时机，就是当广州供求平衡与政府不再管商品房市场及保障房建设满足了需要保障的人口。显然，地方政府控制着土地与人口及资源三大因素，况且货币与需求地方政府无法控制的现实，即使表态探索逐步取消“限贷、限购、限价、限售、限签政策”行政管制手段的表态，根本无法做到。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“单靠地方政府根本无法建立房地产调控长效机，因为地方政府无法决定土地制度与财税制度及住房制度的改革等内容。局长也无权决定取消“限贷、限购、限价、限售、限签政策”行政管制手段。住建部部长都说了房价上涨过快的城市要从严执行限贷、限购等行政管控手段，广州今年同比上涨超过20%，又出现多个地王。一取消，房价必翻倍上涨”。”
2013年12月24日，全国住房城乡建设工作会议举行。住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时明确表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。姜伟新说，2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。房地产市场分化明显，在权威部门发布的数据中也得到印证。国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，而部分二、三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。
姜伟新表示，要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。据姜伟新介绍，2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。
据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。姜伟新表示：“各地要注意学习借鉴他们的经验。住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。
加强房地产市场监管，历来是房地产市场调控中的重要举措。事实上，今年7月，针对10种违法违规行为，住房城乡建设部和工商总局就联合集中开展了房地产中介市场专项治理。12月，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的组织下，35家房产中介做出“不发布虚假房源”等六项承诺。姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。
李俊夫介绍，今年广州共筹建保障性住房18076套，基本建成31968套，新增发放住房租赁补贴3418户，分别完成目标任务的108%、101%和228%。“在建待分配的保障房有13万多套，未来3～5年住房保障需求有保证”。李俊夫表示，明年将研究将部分“夹心阶层”纳入保障房供应范围。同时将采取商品房配建、社会自建等方式筹集保障房，成立住房保障投资建设公司，实现政企分开、建管分离。2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。住房城乡建设部部长姜伟新说，要把抓好配套设施建设放在更加突出的位置，多建成、早入住。同时，要重点推进各类棚户区改造。继续做好保障房质量管理、入住审核、后续管理和信息公开工作。推动民间资本参与保障房建设运营。另外，2014年要继续抓好农村危房改造和农村人居环境整治工作，安排260万户左右农村危房改造任务。