谢逸枫：还敢瞎说2012年房价拐点楼市崩盘吗？
谢逸枫：还敢瞎说2012年房价拐点楼市崩盘吗？
2011年中国房地产市场数据击倒一切猜疑
导读：2011年中国楼市终于迎来年底总结之时，可以说，数据显然击倒一切猜疑。2012年1月17日，国家统计局上午发布《2011年全国房地产开发和销售情况》，其中全国商品房销售面积增速比上年回落5.7个百分点，商品房销售额增速比上年回落6.8个百分点。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。
2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。
2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。
2007年-2011年全国商品房销售面积和销售额对比(笔者根据统计局数据整理)
销售面积(平方米) 销售额(元)
2007年 7.62亿 29604亿
2008年 6.20亿 24071亿
2009年 9.37亿 43995亿
2010年 10.43亿 52500亿
2011年 10.99亿 59119亿
根据记者采访整理:
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《英国金融时报》记者采访
记者：你如何看待2011年中国房地产市场数据？2012年是否会房价拐点和楼市崩盘将到来？
谢逸枫：从投资额和销售面积及销售额，施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的十项最核心中国楼市数据上看，2011年中国楼市运行和房产发展比较稳定和健康，未受到最严厉调控巨大冲击。从投资额和销售面积及销售额的三项数据上看，比上年增长27.9%和比上年增长4.9%及比上年增长12.1%，说明2011年中国楼市运行与2010年楼市相比较，不会太差。但是从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项数据上看，虽然保持一定小幅度增长，但是涨幅回落幅度不断下滑坡，说明房地产调控还是对中国房地产市场产生一定影响。
特别是施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积的减少和资金来源的自有资金不断提高，在一定程度上说明开发商面临资金链紧张的局面，必须通过栽员节省开支，延期纳税和延期交纳土地出让金及延期支付银行贷款本金等利息，延期支付工程承建商材料供应商的款项和信托及基金债务到期的时间，停工停建和延长开工及拿地减少等办法，减少现金流的流出。甚至抛弃手上土地项目和在建项目及剥离房地产业务等降价跑量的方式，现金为王。而从景气指数的一项数据上看，中国楼市显得比较萧条，但是比2008年楼市好。
谢逸枫：不过,从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项核心的数据上看，2012年中国商品房销售面积和投资额及销售额将会在2011年数据基础上继续回落。一方面是中央调控层面不会放松2011年房地产政策的调控。特别是行政强制手段的“三限”政策和房产税及收紧货币政策，对2012年中国楼市的作用将直接体现在房价上。另外一方面是2012年巨大的保障房数量达到1800万套开工量和500万套完工量对市场还具有一定的影响力。其他方面就是2012年楼市将面临调整，一手住宅开发将逐步转向商业地产。同时，受到“三限”政策继续执行，开发商依然面临房价下降的心理压力。
谢逸枫：2012年绝对不会出现房价拐点和楼市崩盘恶性现象，从中国目前50%城市化率和银行存款负利率及GDP保持8%以上等通胀率5%以上的水平，另外是中国投资渠道狭窄和市场供求及地方政府依赖土地出产让金越来越大的情况下，未来20年中国房价依然面临房价上涨的压力。一方面是房地产涉及到60个相关产业，对中国第三产业和就业率及城市化进程等拉动GDP增长具有巨大的贡献。政府不可能放弃房地产业作为支柱产业的心理。另外一方面是房地产对政府的财政和税收及政绩等固定资产具有重大影响力。特别是土地出让金占到地方财政收入和房地产税费占到地方政府税收各50%以上，即使2012年中国试点开征房产税，地方政府不可能放弃土地出让金和房地产税费。2012年中国政府依然是保增长放在首位，意味差异化的信贷及稳健的货币政策等积极的财政政策将在2012年出现。尤其是中国连续八年稳健的货币政策和积极的财政政策及宽松的信贷政策，为中国房地产市场繁荣和发展提供了有力的政策环境，也是中国房地产拉GDP的重要推动力。
2012年1月17日，国家统计局上午发布《2011年全国房地产开发和销售情况》:
一、房地产开发投资完成情况
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速比2009年高出17.1个百分点，并创下房改以来最高的投资增速。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
记者：为什么投资额下滑坡了？
谢逸枫：2011年中国房地产开发投资额没有下降，仅仅是增速比2010年回落5.3个百分点。整体上比2010年上涨了。主要是受到2011年保障房投资额增加和土地供应加大及保障房供应大增的因素，另外是开发商的投资力度减少和货币政策及信贷收紧等市场环境的因素导致。其他方面就是中央一系列的房地产调控作用下，市场整体萧条，开发商拿地比较谨慎。毫无疑问，2012年中国房地产开发投资额依然保持上涨的趋势，但是增速至少继续回落2-3个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
2010年，全国房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，增速比2009年回落4.7个百分点。其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
记者：为什么施工面积和新开工面积及竣工面积三项指标同时下降？
谢逸枫：施工面积和新开工面积及竣工面积三项指标增速同时下降，主要是房地产调控和购房需求力下降及货币等信贷政策收紧。施工面积和新开工面积及竣工面积三项指标同时下降，说明楼市呈现明显的下行态势。特别是房屋竣工面积增速呈现明显的下降态势，房屋竣工面积增速的下降表明房屋供给能力的下降，房屋供需矛盾更加突出。而房屋新开工面积的下降，说明开发商延缓开工或者是停工现象增加。施工面积的减少，说明开发商受到调控的影响。毫无疑问，2012年中国房地产市场将面临新增加供应的压力2013年市场供求问题更加突出。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，增速比2009年加快47.3个百分点。
记者：土地购置面积和土地成交价款同时下降？
谢逸枫：土地购置面积的大幅下降表明房地产开发企业没有囤地的举动，因此，本轮的房地产调控达到理想的效果。主要是2011年中国土地供应结构的问题，特别是工业和商业及综合用地的土地供应增加，而住宅用地供应减少。另一方面是因融资渠道和信贷收紧，开发商拿不出更多资金购买土地。另外一方面是市场整体比较萧条，开发商拿地心理比较谨慎。
二、商品房销售和待售情况
2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。
2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。
2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增速比2009年大幅下滑，下降33.5个百分点；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增速也大幅下滑，比2009年下降58.63个百分点。
据统计局公布的数据推算，2010年全国商品房销售均价为5029元每平方米，比2009年增长7.44%，增速比2009年有所下降。
记者：商品房销售面积和销售额是否下降了？
谢逸枫：2011年中国商品房销售面积和销售额没有下降，仅仅是增速比2010年回落，整体上比2010年上涨了。主要是全国600多个城市的二三线城市楼市销售来回和价格上保持上涨。同时，开发商加快销售速度和二三线城市的交通等配套的完善，吸引大量的购房者。一方面是中国依然具有强大的城市房屋购买需求市场和购买力。另外一方面是国家依然支持和鼓励刚性需求和改善需求的人购买。其他方面就是开发商采取的价格策略。
记者：商品房待售面积是否增加？
谢逸枫：从数据上看，商品房库存的确增加，但是，依然在安全的可控制范围。如果“三限”政策一旦退出或者调整，按照正常的销售速度，去化时间至少需要一个月左右。当然，库存积压大量的开发商资金，毫无疑问，2012年开发商将继续采取积极的手段，消化市场库存。由于受到2011年施工面积和新开工面积及竣工面积的下降，2013年市场将面临供应紧缺的情况。
三、房地产开发企业资金来源情况
2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。
2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。
记者：开发商资金是否越来越紧张？
谢逸枫：从资金来源情况看，2011年，主要受国内贷款增速快速下降的影响，资金来源增速有所下降。特别是2011年中国个人住房贷款下降最快，达到下降12.2%，估计到2012年个人房贷将放松。但利用外资和房地产开发企业自筹资金大幅增长，应该警惕外资流入中国房地产市场。房地产开发企业自筹资金的增速和增长额下降，表明房地产开发企业自身资金实力不再如2010年那样雄厚，说明开发商口袋缺粮，资金链比2010年紧张，将给2012年中国房地产调控放松带来压力。
四、全国房地产开发景气指数
2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点。
2010年12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
记者：全国房地产开发景气指数继续下降，说明什么？
谢逸枫：2011年“国房景气指数”“破百”，说明中国楼市整体市场比较萧条。一方面遭遇到前所未有的房地产调控力度和楼市受到多组合的政策打压。另外一方面是中国房地产市场正在面临巨大的调整，中国土地和市场将实施“两条腿”走路的发展。其他方面是2012年中国房地产市场不放松的基调下，2012年全国房地产开发景气指数还难有回暖的希望。
谢逸枫
2012年1月17日