中国房地产政策似出现重大变化

——兼谈地方债及汇率贬到“1：20”等

复旦大学金融与资本市场中心主任 谢百三教授

中共中央政治局7月30日召开会议分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议公报传出一些重大政策信息变化。

一、财政政策与货币政策依旧是积极、稳健

会议提出下半年的10项措施中，首提“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量，优化增量，加大金融支持实体经济的力度，把钱用在刀刃上。”

这说明，财政政策依然是积极的。（铁路项目又要上了）。但货币政策强调“稳健”二字，有“略紧”之感；即既不能像当年温州那样不顾实体企业死活，硬向企业要债，骗企业地要债，搞断了企业的资金链，把80多个企业家逼逃跑、逼跳楼；又强调“钱要用在刀刃上”。总的感觉，既不会像前总理那样，大印货币，大放货币；也不会再搞6月份那种极端的“钱荒”，（7月底人心惶惶“钱荒又来了”时，逆回购突然出现，向市场注资金了。）

在经济仅7.6%～7.5%时，加息是不可能的，降息要看国内外情况。在近年中，降准备金率的可能是存在的，（甚至会是多次。）毕竟目前准备金率是全世界诸大国中最高的。

二、顺带讲一下“地方债务”问题

前几天，中央下决心弄清，到底中国地方债务的情况如何？有无很大的金融风险？这引起市场一片恐慌。我认为这个问题仍应在安全范围之内。中国国债余额为8万亿，发得很少。地方债务2009年时，搞了10.7万亿，后又有报道说12万亿，现在有国外机构认为中国地方债务有20万亿。我认为这里有西方一些国家的“恐中病”，与他们多次唱衰中国经济有关。退一步讲，即使是20万亿加上8万亿国债，仍在安全范围之内。根据马斯特里斯特条约，一般国家债务为GDP的60%以下是安全的。中国的GDP为50多万亿，60%即为30多万亿的债可举，因而目前仍是安全的。（而美、日这一指标都早已在100%以上，特别是日本）。中国还有大量的土地、矿山是国有、可抵押的。仅股市23万亿中，80%是国有股，即20万亿市值之股票是国有的，也可抵押。因此，“地方债”不应是太严重的问题。中国的信用总体是好的。2012年12月底，中国外债余额为7369亿美元（相当于4.3万亿元人民币），而外汇储备为3.5～3.6万亿美元，也处于安全范围内。因此，我同意林毅夫老师的观点，中国经济长期依然是好的。（中近期会有调整）。

三、再顺便辟谣：所谓的“人民币三年内贬到1：20”是痴人狂言！

在陆家嘴金融工作会议时，有位所谓的经济学家竟对众多媒体说：“人民币会贬值，三年内贬到1：20。”这条信息飞快地在手机上、媒体上到处传播。这完全是一派胡言，信口雌黄。请查一下，世界银行、国际货币基金组织（IMF）的公告：到2012年底，人民币的购买力平价P.P.P.是1：4.18（即1美元=4.18元人民币）。而我们的汇率是1：6.2。须知，这是从2005年7月起，人民币在国内外形势下，艰难、无奈升值的结果。世界银行是不会骗人的。即他们认为人民币仍有升值的空间。如果三年内，人民币贬到1：20，美国、欧盟、英、日等国会怎么反应，会气疯了。我们贬值，扩大出口，就是抢它们之就业啊。所谓购买力平价，即在世界市场上1000美元的购买力买的“一揽子”商品需要多少元人民币可以买到。世界绝大多数国家的汇率与购买力平价是很接近，甚至是吻合、重叠的。它不等于汇率，但有极重要的参考价值。货币含金量就是购买力。因此，“1：20”之说从何而来？就是退到1：8，也不可能啊！我真不知道，此人是什么大学毕业的，“1：20”的依据是什么。是痴了，疯了，还是乱说一起以吸引记者的眼球？

四、关于房地产的提法，似有重大改变

众所周知，在前总理工作的末期，他调控与打压的经济重点就是全国大中城市的房地产。导致千家万户假离婚的“国五条”的20%的个调税等严厉措施就是那时出台的。且新领导中当时也有人认可那些措施。有时表态甚至更严厉。

但在本次政治局会议公报中，对房地产市场仅小心翼翼地讲了一句：“促进房地产市场平稳、健康发展。”这是相当耐人寻味的，即完全没有“调控、打压”之意。

笔者过去谈过多次，从日本、韩国、台湾（地区）、香港（地区）的经验教训来看，房地产市场在一个经济体中的总份量始终很重，权重很大，影响很大。（美国房屋购买量一上去，经济马上就好转）。房地产产业链极长，影响到钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具、汽车、装修、电器等等。它兴旺，几十个产业都兴旺；它衰败，其他产业都衰败。

日本、台湾（地区）、香港（地区）都发生过调控房地产过急、过猛、过狠后，经济突然冷却，经济下跌很多年的情况。香港董建华当特首时期，他在就职时就说，每年要向市民提供8.5万套廉租房。结果导致香港房地产价格大跌四年，跌幅达45%～60%。最后经济出现严重下滑，有两年的GDP是负的。失业率很高，百姓很苦（每年7月1日大游行，向中央反映他们的担心）。直到第五年，特区政府改变了一些对房地产市场之政策，放宽了买房、炒房政策，香港经济才缓过气来。至今，香港市民还对那几年心有余悸。

日本的情况更惨。当日本房地产价格狂涨10年后，1990年东京市的房产价格等于美国全国土地价格时，日本政府出台了一系列政策，如：①提高利息（从1%～2%突然上升到6%）；②对房地产增值部分征30%之重税。最后，在一年后房地产价格开始爆跌；一跌跌了十多年，跌掉70%～80%；导致日本全国经济一片萧条达23年之久。1000家银行倒闭250家，失业率极高。日本政局不稳，23年中换了15个首相。可见，调控房地产是把双刃剑。不调控，任其狂涨，人民受不了，意见很大；但调控过紧、过猛、过严，又会发生香港地区与日本经济大萧条的情况；而这对于13.5亿人口的泱泱大国的中国是绝对不可容忍的。

因此，本次政治局公报中，对房地产市场的谨言慎语，说明中国经济之新领导已对房地产市场的重要性及调控的双刃剑问题看清楚了。因此，变得非常理性、谨慎了。

目前，中国经济的情况扑朔迷离，各项经济指标偏弱，又似乎到底之感。关键在于房地产业。现在温州在大跌，从3.5万/m2跌到2万/m2，有些地段还有下跌空间。其他70个城市都在涨，特别是北京、上海、广州。广州涨幅全国第一，达16%；北京买房依然疯狂，好几个上千套房子的新楼盘，当天就一抢而空。

地方政府为了自己的财政收入、经济发展及中近期利益，一般在实质上都不希望房价下跌，往往通过控制、减少土地供应而阻止房价下跌。这样，多数城市房地产市场就在货币洪流的推动下，顽强向上。（一共有九个原因）。

五、房地产调控政策温柔化的影响

中央政治局会议公报对房地产谨言慎语。如果不是一个意外，偶然的信号；如果真的采取了温柔化调控政策，其影响是很微妙，也是很强大的。

第一，“国五条”的20%的个调税，就此无疾而终。（现在连最听话的上海、广州、深圳、杭州、青岛、济南、天津等等69个大中城市都阳奉阴违，不执行；北京居民多用阴阳合同，减少成交价来避税；真是令官方信誉扫地啊！）

第二，对北京、上海及全国大中城市的房地产限购政策，会相机放宽。（目前北京抢房如此疯狂，一定有大量人假离婚！）

第三，70个城市房地产价格长期涨多跌少。像温州这种（受金融危机影响的）极少。各地制定房价涨幅低于居民收入涨幅，滑稽吧？工资收入千差万别，贫富差几倍、十几倍。这种规定有意思吗？房价已是4～5万元/m2，工资仅4～5千/人；怎么按收入增长来限价呢？各地政府难为你们了。

第四，全国及各地经济会稳走一段，甚至出现反弹。

第五，理论上，股市也可能平走，甚至出现反弹。（还要看新股开闸，原始大股东套现等因素）。

第六，总之，这是一件令人百感交集的事。因为时下房地产与中国经济一定程度上是趋同的。

六、其他经济举措之影响

其他都影响不大。提到了要稳定物价总水平；提到了拓宽出口渠道，增加进口；鼓励企业对外投资（现在此举很受企业家们欢迎）；提到了保持农业稳定、夯实粮食丰收基础；（说明，还希望农业继续做扎实）争取再连年丰食，抓好“菜篮子”工程，（这是为了稳定居民消费品价格））；提到了“新型城镇化”，（其实很难实现）。

继续取消和下放行政审批事项；说明国务院会给地方更多权力，而完全改变上届政府时时、事事管之模式。

总之，这次政治局会议的公告令人松了口气。中国经济由于其内生的强劲动力，从长远看还是有希望的。

【本周股市，其实对会议精神作了正面之反映，已从1965点回到了2040点一带。投资者还是要选好个股，高抛低吸，谨慎操作！本文写作结束后，笔者马上去福建福州调研，祝大家周末愉快！】

百游不厌的杭州

杭州公交进步很大，当年多挤啊！

穿校服的杭州初中生

南宋时期的杭州市区，正如明人徐谓赞：

八百里湖山知是何年图画，十万家烟火尽归此处楼台！

暖风吹得游人醉，直把杭州作汴州

江浙人民最勤奋了

吴山大观前

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