作者：郭施亮作品出自：千牛网 

　　万科A作为房地产业的龙头，备受市场关注。从二级市场的走势分析，自去年12月初反弹以来，累计最大涨幅达到50%。面对国家严厉的调控政策，万科A还能实现稳定性的增长吗？未来股价还能具备上涨的潜力吗？今天，笔者郭施亮将跟大家详细分析万科A。

　　根据近期披露的2012年年报数据显示，万科全年实现营业收入达到1031.2亿元，净利润为125.2亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。同时，从数据中我们可以发现，2012年万科的销售额同比增长31%、净负债率仅为23.5%和净资产回报率为19.66%。

　　回顾前几年万科的年度收益情况，分别为2008年的0.37元、2009年的0.48元、2010年的0.66元和2011年的0.88元，基本实现年均30%以上的增长水平。究竟是什么原因促使万科集团在宏观调控的大背景下，仍然能够保持如此快速的增长幅度呢？

　　笔者认为，万科集团与大部分房企相比，具备着几大明显的优势。第一是土地储备充足；第二是人才留守率较高；第三是先进的管理理念。值得一提的是，万科集团以中小户型住宅为主要开发对象，由于刚需等因素，近几年受国家宏观调控影响较小。同时，集团凭借着先进的管理理念，促使万科集团实现稳步式的增长。

　　对投资者而言，最关心的问题离不开以下几点。

　　第一、B转H股的问题。在去年年底，万科A因重大事项停牌，复牌前公告了B转H股的方案。根据资料显示，在B转H的过程中，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权。具体价格将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%，即每股13.13港元。作为沪深B股第二大市值的公司，它的转股方案将对其他公司带来深刻的影响。值得一提的是，万科B股有超过95%的股权由境外投资者持有，而90%以上的股权是由境外机构投资者持有。

　　纵观B股的改革方案，笔者郭施亮认为存在以下的几种，其一是AB股合并。前几年长安B出现了规模式的回购计划，让市场燃起了AB股合并的激情。而近期的B股回购行动再一次引起市场的注意，以鲁泰A为例，在去年的9月至12月期间，公司回购B股数量达到4883.73万股，占总股本的4.84%！上市公司通过大规模的回购注销B股，有利于未来AB股的合并。但是，由于AB股市场存在较大的差异性，B股成交额占AB股总额已经不足0.3%。流动性严重不足、市场吸引力极低由此产生B股价格的长期低迷。而AB股之间巨大的价格差异也是阻碍AB股合并的主要因素之一；其二是上述提到的B转H股方案。谈到B转H股，其实中集B股才是先行者。根据资料显示，中集集团经过1个多月的停牌，于2012年8月15日公布B转H股方案，并于2012年12月19日成功登陆香港联交所。中集B的首例成功对未来B股的发展奠定了良好的基础，鉴于国内A股市场的上市门槛较高，H股的上市门槛就显得有所宽松了。这也为B股提供了一个很好的转换平台；但是值得注意的是，国内市场与香港市场之间也存在着较大的差别，如何平衡各方的利益也是主要的任务之一；其三是纯B股公司退市转A股的问题。据了解，去年8月初，深交所也对相关因市场指标而导致退市的公司作出了表态，强化了B股公司退市转A股的信心。以闽灿坤B为例，前期该股因近连续20个交易日跌破面值而被警告退市。然而，闽灿坤B属于非财务指标引发退市的品种，随着大股东的增持以及缩股方案的获批，该股复牌后出现了连续涨停的走势。当初B股的建立是为了筹集外汇资本，然而经历了多年的考察，B股市场已经成为历史性遗留的问题，B股改革也是迫在眉睫的。

　　第二、“提高二套房贷首付和利率，卖房将征收20%的重税”对万科的影响。对于近一段时间房地产市场出现持续升温的态势，管理层也终于出台了最严厉的调控政策----提高二套房贷首付和利率，卖房将征收20%的重税。其中，对出售自有住房将严格按照转让所得的20%计征。此举被称为历史上最严厉的调控措施之一。随后，买卖双方为了规避新政所带来的交易成本增加，都想在1个月左右的“政策窗口期”内尽快过户，从而导致短期成交量的快速上涨。

　　不少投资者担忧此个税将对万科产生巨大的影响，笔者却不这么认为。以杭州为例，2004年初的时候，杭州率先在全国范围内开征二手房差额20%的个税，随后造成了当地二手楼市成交量大跌，而房价仍然保持相对高位。值得一提的是，该规则促进了新房市场的持续火爆，其实也是间接助推了房价的上涨。如今，国家虽然出台了史上最严厉的调控政策，但是此政策的最终后果可能会复制杭州当年的结局。房地产市场经过短期的迅速洗礼后，估计很快又会回到原有的轨道上运行。当然，万科集团拥有强大的管理理念和完善的应对策略，此政策估计对万科整体影响不大。

　　第三、万科首次在境外发行美元债券。根据资料显示，今年3月6日，万科全资子公司万科置业公司拟计划发行基准规模优先无担保美元债券，用于一笔海外银团贷款和一般企业目的。可以这样认为，此举预示着万科开始进行国际化。面对国内市场恶劣的竞争环境，万科只有打开国际市场的通道，才能够实现企业的持续增长。另外，近期几大评级机构也对万科作出较高的评级，创下了内地房企信用评级最高纪录。可以看出，未来万科的发展前景仍然乐观。

　　对于房地产行业来说，合理的PE值为15倍左右。截至昨天收盘，万科A的动态PE仅为9.8倍，远低于合理估值水平。若以15倍PE值计算，万科A的合理股价约17元，中期仍有较大的上涨潜力。个人观点，仅供参考。

　　2012年3月8日