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2018房地产会超预期吗？--不会

李 伟

事件：近期多个二三线城市开始放松部分撑起限购，引发市场多方揣测。新年伊始，兰州楼市调控打响全国松绑限购第一枪，从1月8日起对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度。随后多个城市开始追随，南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥、兰州等一些城市均以留住人才名义一定程度放松了楼市限购政策。

核心观点：

1）兰州等多地局部放开限购，不改2018年房地产政策基调。1月5日晚间，1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行的房地产市场调控政策进行调整，对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度，同时对核心区的住房开始实施3年期限的限售政策，并于2018年1月8日起正式实施。随后合肥、南京等多个二三线城市追随。引发市场猜测2018年房地产政策是否会有所放松。为消除市场疑问和猜测。1月6日，合肥市国土资源局发布公告称将坚决落实房子是用来住的，不是用来炒的要求；1月8日，兰州市住房保障和房产管理局对1月5日下发的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》作出说明，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。言下之意，此次楼市对部分区域取消限购旨在保障刚需和改善型住房，此外此次放松，主要是为了留住人才。我们认为不必对此次多个城市有针对性的放松限购过分解读，放松的本意是了更好达到***提出的房住不炒的要求，过去我们的房地产调控政策主要是通过抑制需求来控制房价上涨，虽然可能抑制了一部分投机需求，但是真正的刚需和改善型住房也被压制；所以我们要多渠道供应，多主体保障，扩大土地供应，同时要大力发展新经济，弱化地方政府对土地财政的依赖，可以看出此次放松限购的二三次城市多是对土地财政比较依赖的城市。加上近期多个地方出了一些土地流拍的现象，也使得一些地方政府担心房地产市场和经济增长并开始着手微调房地产政策，毕竟到2020年，我们的GDP相比2010年还是要翻一番的，虽然中央刻意淡化对GDP增速的追求，但是稳增长还是有底线的。三年的时间，我们仍需要达到6.3%的年均增速。

2）房地产调控有成效，不会轻易放松。从2016年的“930”政策以来，房地产调控政策逐步趋紧，限购、限贷、限售和限价全面铺开，一线城市、二线和三线热点城市的房价上涨得到有效控制，房地产销售面积在2017年9月首次出现负增长后跌幅持续扩大。除了从需求侧对购房者进行限制外，对开发商的融资需求限制也是空前严格，继对债券和私募基金的资金投向进行规范后，2017年12月22日，银监会下发《关于规范银信类业务的通知》（55号文），首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义，55号文明令禁止银行通过信托将资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。融资限制对于高杠杆的房地产企业来说就相当于紧箍咒一样。效果立竿见影，所以2017年以来，房地产投资持续下滑。虽然2018年棚户区改造580万套，相比2017年仅减少了20万套，但是考虑到只有货币化安置才会对房地产投资有实质性支撑，此外，随着多主体供应，多渠道保障，大力发展住赁并举的政策深入推进，并根据地方政府的去库存周期相应扩大土地供给，2018年整体房地产投资或与2017基本持平。过去我们的数轮房地产周期中，一直存在着越控越涨的怪圈，本质上是我们的房地产调控政策短期化，建立房地产调控长效机制，打破越控越涨的怪圈，也是2018年的工作重点之一，所以我们认为2018年房地产政策将继续保持稳定性和延续性。房地产调控是一个长期的系统的工程，一旦市场失控，那么就有可能会步入上世纪90年日本经济衰退的后尘，或者是2008年次贷危机的重演。所以防范金融风险，大力推进去杠杆是2018年的工作重点。但是要想摆脱地方政府对土地财政的依赖，除了房地产市场严厉调控、建立房地产长效机制之外，我们还需要大力发展经济新动能、先进制造业，补经济发展短板，提高经济发展质量，同时还要整肃财政纪律、控制地方债务规模扩张速度、明确中央地方财权和事权的划分。

3）经济下行压力大，终端需求走弱。12月全国制造业PMI再度回落（回落0.2个百分点），其中需求外热内冷，与地产、汽车销量走弱相互印证。地方方面，12月41城地产销量跌幅再度扩大，其中一二线增速-6.3%，较11月基本持平，三四线增速-28.9%，因高基数大幅回落。但由于集中度上升，主流53家房企12月地产销售同比大幅上升99%。12月百城土地成交面积年底冲高，但受去年同期高基数影响，同比增速大跌转负，全年增速仍在24.4%高位。12月百城土地溢价率连续5个月下滑，创15年7月以来新低。12月前三周乘用车批零销量增速均较11月回落，指向乘用车需求略下滑。受需求转弱、节前淡季拖累，生产也略有放缓，上周半钢胎开工率略回升至69.0%，12月各周半钢胎开工率均值66.7%，较11月再度回落。而当期需求偏弱、18年春节相比17年晚，也令今年底补库存意愿较弱，12月经销商库存预警指数继续下滑至47.7%，低于历年同期。